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Como puede una empresa afectada en su actividad por el COVID-19 negociar la exención de pago o la rebaja del alquiler del local


Algunas de las cuestiones que más preocupan a las empresas durante este Estado de Alarma se refieren a la obligación de pagar la renta por el alquiler de los locales en los que se ejerce la actividad. Es importante aclarar que la vigencia del contrato no se ve alterada por la declaración de Alarma ni cesa tampoco la obligación de abonar la rentas. Sin embargo, si que es posible abrir una negociación con el arrendador. La Federación Nacional de  Empresas de Instalaciones Deportivas ha elaborado un argumentario que puede resultar de utilidad en este proceso.

El documento parte de las siguientes premisas:

1-El contrato de arrendamiento de local- uso distinto al de vivienda- es aquel por el que una persona- arrendador- cede un inmueble a otra, y ésta – arrendatario- a cambio paga una renta al mes para desarrollar una actividad económica por un periodo determinado.

2-Hay que estar siempre a lo pactado en el propio contrato, incluso en los supuestos, si así se prevé en sus clausulas,  de causas de fuerza mayor.

3-Es obligación, en general, del arrendador mantener el inmueble en condiciones para que se desarrolle el uso pactado y del arrendatario en abonar la renta pactada.

4- Es obvio que la situación provocada por la pandemia del coronavirus constituye una causa de fuerza mayor que ha obligado al gobierno a decretar el estado de alarma y al cierre de la instalación arrendada, hecho que provoca la ruptura del equilibrio que preside la relación contractual.

5-El art 1105 del Código Civil señala, en términos entendibles, que nadie responde de sucesos imprevisibles o que, previstos, sean inevitables, pudiendo entenderse que el deudor sólo responde, en principio, de incumplimientos voluntarios o, de otro modo, que nadie responde del incumplimiento cuando su causa obedece a acontecimientos imprevistos o inevitables , como puede ser la crisis del coronavirus.

6- El Tribunal Supremo en su sentencia de 15/10/2014, modifica su criterio, y estima la rebaja en el importe de la renta por el impacto de la crisis anterior a la presente, en un contrato de arrendamiento, aplicando la clausula “rebus sic stantibus”, estos es  “estando así las cosas”, por el desequilibrio y onerosidad que se produce entre las partes.

7  En este caso, concurre en la pandemia los siguientes extremos:

    a.- Ajena a lo pactado, sin culpa del afectado.

    b.- Resulta de forma sobrevenida e inesperada, sin que fuera riesgo previsible.
 
c.- La incidencia de los efectos del virus es relevante y grave, se cierra por la     autoridad competente la instalación, sin posibilidad de ingresos para hacer frente a la renta.

    e.- El principio de buena fe establece que el afectado por el virus actuó de     buena fe y no colaboró en la imposibilidad de cumplir conforme a lo pactado.

8- Si se entiende que los argumentos anteriores sustentan la petición de una exención del pago de la renta sería conveniente manifestarle al arrendador de manera fehaciente -burofax- nuestras pretensiones, que además de la exención podría ser de minoración del importe de la renta, aplazamiento, fraccionamiento, etc., de la misma, para que se avenga a negociar esta circunstancia, pudiendo al respecto someterlo a un procedimiento de mediación, porque, ciertamente, no creemos que ningún mediador deje de atender peticiones como la que tratamos cuya causa de pedir es innegable.


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